吳政辦﹝2016﹞107號

各鎮(zhèn)政府、街道辦（場），區(qū)各辦、局、公司，各垂直管理部門，度假區(qū)、開發(fā)區(qū)、高新區(qū)管委會及所轄各部門、農(nóng)業(yè)園區(qū)、太湖新城，穹窿山風景管理區(qū)管委會：

經(jīng)區(qū)政府第三十五次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)將區(qū)宅基地建房審批管理辦公室制定的《關(guān)于吳中區(qū)農(nóng)村宅基地建房管理工作的指導(dǎo)意見》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認真貫徹執(zhí)行。 

蘇州市吳中區(qū)人民政府辦公室

2016年10月8日

關(guān)于吳中區(qū)農(nóng)村宅基地建房管理工作的指導(dǎo)意見 

為進一步強化全區(qū)宅基地管理工作，滿足廣大農(nóng)村村民的建房需求，規(guī)范農(nóng)村村民建房用地行為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《江蘇省土地管理條例》、《蘇州市市區(qū)農(nóng)村居民私有住房建設(shè)規(guī)劃管理暫行規(guī)定》、《關(guān)于印發(fā)蘇州市宅基地管理暫行辦法的通知》、《關(guān)于貫徹實施<蘇州市宅基地管理暫行辦法>的意見》、《蘇州市村莊規(guī)劃建設(shè)管理指導(dǎo)意見》和《蘇州市古村落保護條例》等法律法規(guī)、文件精神，結(jié)合全區(qū)新一輪鎮(zhèn)村布局規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整，制定本指導(dǎo)意見。

一、基本原則

1．規(guī)劃先行、定點建設(shè)。農(nóng)村宅基地選址堅持規(guī)劃先行，大力推進多規(guī)融合，實現(xiàn)土地利用總體規(guī)劃與鎮(zhèn)村布局規(guī)劃、總體規(guī)劃和村莊規(guī)劃等相符合。住宅建設(shè)要定點定位，并實行《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》和《宅基地許可證》制度，堅決杜絕“未批先建”等違法違規(guī)現(xiàn)象。

2．一戶一宅、因地制宜。享有宅基地的對象只能是戶籍在冊的農(nóng)村村民，一戶只能擁有一處宅基地。原則上規(guī)劃為“重點村”、“特色村”的自然村，允許符合建房條件的農(nóng)戶建房；規(guī)劃為“一般村”的自然村，由所屬鎮(zhèn)（街道）結(jié)合鎮(zhèn)村布局規(guī)劃，研究確定允許翻建的范圍，須經(jīng)鎮(zhèn)（街道）人代會（選民代表會議）審查同意（穹窿山風景管理區(qū)由管委會審查同意）并公告，報區(qū)國土、規(guī)劃部門備案，區(qū)政府審批。涉及古村落及其他相關(guān)文物保護的農(nóng)戶申請建房，由鎮(zhèn)（街道）村建辦統(tǒng)一申報，區(qū)文物管理部門對其選址、高度、風貌、色彩等進行審核，出具審核意見后再按規(guī)定報批。

3．規(guī)范辦理、控制規(guī)模。規(guī)范辦理，即每季度召開區(qū)宅基地建房管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組會議，對各地初審?fù)ㄟ^的建房事項進行統(tǒng)一會辦；控制規(guī)模，即各地結(jié)合實際，每年年初統(tǒng)籌安排建房、分戶、預(yù)動遷等戶數(shù)及占地規(guī)模，報區(qū)政府審定后實施，切實避免村莊無序擴張。 

4. 公開、公平、公正。宅基地審批要依法依規(guī)、科學實施，切實維護好村民的合法權(quán)益，保障農(nóng)村村民充分享有知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。建立問責機制，對宅基地建房工作中負有審批、管理職責的部門和相關(guān)人員履職情況加強監(jiān)督，對違反有關(guān)規(guī)定、存在失職、瀆職行為的責任人進行責任追究。

二、建房條件

1．按照《蘇州市宅基地管理暫行辦法》規(guī)定，農(nóng)村村民每戶宅基地面積不得超過135平方米，其中房屋建筑占地面積不得超過宅基地面積的70%?，F(xiàn)有宅基地面積超過上述標準的，申請原地翻建（移建）住宅時，宅基地面積須按上述標準核減。

2．宅基地分戶按照《蘇州市宅基地管理暫行辦法》，結(jié)合遵循各地傳統(tǒng)慣例綜合施策。

（1）一戶全為農(nóng)業(yè)戶口，有兩個及兩個以上的已婚子女的（不符合政策生育的除外），或兩個及兩個以上的未婚子女的（不符合政策生育的除外），其中一人已達到法定婚齡，并且該戶現(xiàn)有宅基地面積在200平方米以下，需分戶的，原則上不再另行安排宅基地，一般采取不超過120平方米的公寓房安置。

（2）一戶農(nóng)村村民中既有農(nóng)業(yè)戶口，又有享受過1998年第二輪農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的非農(nóng)業(yè)戶口的，只能按一戶宅基地標準安排一處宅基地。但該戶有兩個及兩個以上的已婚子女的（不符合政策生育的除外）或兩個及兩個以上未婚子女的（不符合政策生育的除外），其中一人已達到法定婚齡，并且該戶現(xiàn)有宅基地面積在200平方米以下，需分戶的，對已婚的全農(nóng)戶家庭或達到法定婚齡的子女（農(nóng)業(yè)戶口）原則上不再另行安排宅基地，一般采取不超過120平方米的公寓房安置。

3．兩個及兩個以上的已婚子女間分戶必須包括完整的家庭成員，父母以及其他長輩根據(jù)家庭協(xié)議和子女（含女婿或媳婦）合并申請，不得單獨列戶。

4．非農(nóng)戶有宅基地使用證，原房屋仍在，且戶口在宅基地的所在村，可以原地翻建。

5．符合建房條件的其他類型情況，由各地在具體的實施細則中明確。

三、審批程序

宅基地建房審批按照村民申請、村核對、鎮(zhèn)（街道）審核、區(qū)會辦，兩輪查勘、兩輪公示的程序辦理。

1．農(nóng)村村民建住宅（原地翻建、移建、新建），由本人向所在村委會提出書面申請，提供并填寫相關(guān)材料。

2．村委會對材料進行核對后報鎮(zhèn)（街道）農(nóng)村宅基地建房管理辦公室（村建辦）。

3．經(jīng)鎮(zhèn)（街道）村建辦、國土所現(xiàn)場查勘，對符合申請條件的報鎮(zhèn)政府（街道）會審；不符合規(guī)定的，材料退回村委會，并說明理由。

4．鎮(zhèn)政府（街道）會審?fù)ㄟ^的，進行初審公示，時間不少于七天。公示期間如有村民提出聽證要求的，由當?shù)卣M織召開聽證會，依法聽取相關(guān)村民的意見。

5．農(nóng)村村民宅基地原地翻建公示無異議后報區(qū)規(guī)劃部門審批，區(qū)規(guī)劃部門會同鎮(zhèn)相關(guān)部門現(xiàn)場查勘、審查建房方案并核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》；農(nóng)村村民宅基地移建、新建占用農(nóng)用地的，須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，再由區(qū)規(guī)劃部門核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。

區(qū)國土部門對符合宅基地建房條件的進行實地查勘并審批。經(jīng)批準后，區(qū)國土部門進行批后公示，公示無異議后核發(fā)《使用宅基地許可證》；對不符合建房條件的，將申報材料退回村委會，并說明理由。  

6．農(nóng)村村民移建使用宅基地建房經(jīng)批準后，必須拆除現(xiàn)有房屋。鎮(zhèn)（街道）村建辦、國土所、村委會對建房戶按批復(fù)進行實地放樣、釘樁，并經(jīng)驗樣確認后，建房戶方可動工建造。

7．房屋竣工后，申請人應(yīng)及時向房屋所在地國土所提出驗收申請，經(jīng)驗收合格，國土資源部門按規(guī)定程序辦理農(nóng)房不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。

四、工作職責

    宅基地建房審批和管理工作由區(qū)國土分局統(tǒng)一扎口，鎮(zhèn)（街道）及相關(guān)職能部門各司其職，密切配合，切實加強對宅基地建房的指導(dǎo)及監(jiān)督管理。

1．鎮(zhèn)（街道）：宅基地建房管理實行屬地管理原則，強化主體責任。鎮(zhèn)（街道）成立農(nóng)村宅基地建房管理領(lǐng)導(dǎo)小組，對轄區(qū)內(nèi)宅基地建房管理秩序負總責，負責轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村宅基地建房審核、會辦、報批、矛盾調(diào)處等相關(guān)工作；出具房屋套型、層數(shù)、立面、色彩等3～5種方案供選擇；對違章、違法建房行為進行及時、有效的處置。村委會為宅基地建房管理第一責任主體，對申請人提供材料的內(nèi)容真實性、安置地塊、跟蹤管理等內(nèi)容負第一責任；負責村民宅基地建房的預(yù)審和各類矛盾的調(diào)解、處理工作。

2. 區(qū)國土分局：負責宅基地審批條件、材料等工作的審查監(jiān)督，會同鎮(zhèn)、村對違法違規(guī)建房及時制止和處理，對涉嫌構(gòu)成違法占地的建房行為進行立案查處。

3. 區(qū)規(guī)劃分局（度假區(qū)規(guī)劃分局）：負責宅基地建房的規(guī)劃許可。

4. 區(qū)住建局（度假區(qū)住建局）：負責對農(nóng)村“五匠”的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、管理、服務(wù)和施工行為的指導(dǎo)。

5. 區(qū)監(jiān)察局：對宅基地建房工作中負有審批、管理職責的部門和相關(guān)單位履職情況進行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題及時督促整改，對違反有關(guān)規(guī)定、存在失職瀆職行為的責任人進行責任追究。

五、其他要求

各地農(nóng)村宅基建房管理工作應(yīng)當按照本意見相關(guān)要求，同時考慮各地傳統(tǒng)慣例，尊重鄉(xiāng)規(guī)民約，兼顧實際操作，科學合理地制定農(nóng)村宅基地建房實施細則，經(jīng)鎮(zhèn)（街道）人代會（選民代表會議）審查通過后（穹窿山風景管理區(qū)由管委會批準同意），報區(qū)政府備案。涉及農(nóng)村建房的各地政府和相關(guān)管理部門要加強對宅基地建房的培訓(xùn)和政策宣傳，進一步明確和細化審批程序、費用標準、辦理時限、監(jiān)督管理等。

本意見實施前，申請建房條件村民已提出建房申請，但尚未取得《使用宅基地許可證》的，一律以本意見的條件和流程重新辦理；已取得《使用宅基地許可證》的，不需要重新辦理，以原規(guī)定為準。

原吳中區(qū)農(nóng)村宅基地建房管理相關(guān)政策文件與本意見規(guī)定不一致的，以本意見為準。

本意見自印發(fā)之日起施行，由區(qū)宅基地建房審批管理辦公室負責解釋。